Familiebank anno 2024
Overweeg jij een woning te kopen en hebben jouw ouders nog ergens spaargeld staan dat zij voorlopig niet nodig hebben? Zelfs met de nieuwe regels voor lenen en aflossen valt er nog flink wat voordeel te halen als jouw ouders voor bank willen en kunnen spelen.
Ondanks de crisis en ondanks de dit jaar ingevoerde strengere regels wat betreft aftrek van rente en aflossing van de hypotheek voor de eigen woning, blijven de huizenprijzen voor Starters op de woningmarkt hoog. Gelukkig kunnen ouders met spaargeld hun kind(eren) soms financieel ondersteunen bij de aanschaf van een woning.
Dat kan op verschillende manieren. De meest voor de hand liggende is door geld te schenken, bijvoorbeeld met gebruikmaking van de éénmalig verhoogde vrijstelling € 31.813 (2024), waaronder o.a. voor aankoop van een woning zonder schenkbelasting kan worden geschonken. Lenen via de zogenaamde ‘familiebanklening’ is echter een stuk interessanter: niet alleen krijgt de geldschieter voor zijn geld een behoorlijke rente, er is bovendien fiscaal voordeel te behalen, óók onder de nieuwe regelgeving.
Als jouw ouders spaargeld naar de bank brengen, blijft dat niet in de kluis liggen. De bank leent het bedrag weer uit aan iemand anders, tegen méér rente dan jouw ouders ervoor krijgen. Dat renteverschil is, simpel gezegd, de winst van de bank. Door een ‘familiebank’ op te richten en het spaargeld aan jouw uit te lenen, gaat die winst niet naar de bank maar blijft het geld binnen de familie. Jouw ouders krijgen langs deze weg dus een veel betere rente op hun spaargeld.
TIP: Het is niet verstandig dat jouw ouders al hun spaargeld uitlenen, maar laat ze voldoende geld achter de hand houden voor onverwachte uitgaven. Richt dus alleen een familiebank op als jouw ouders er ook een goed gevoel bij hebben.
De rente over leningen die worden gebruikt voor aankoop, onderhoud of verbouwing van de eigen woning is aftrekbaar (zolang er sprake is van een box 1 lening). Het maakt daarbij niet uit of de lening werd verstrekt met of zonder hypothecaire zekerheid. De fiscus betaalt dus feitelijk mee aan het rendement op het spaargeld van jouw ouders, als dat geld gebruikt wordt voor een box 1 financiering. Het is daarom aantrekkelijk een zo hoog mogelijk rente te rekenen.
Voor de vermogensrendementsheffing maakt de hoogte van de rente die jouw ouders ontvangen niets uit. Om nu te voorkomen dat jouw ouders 20% rente aan jouw doorrekenen, zijn er fiscale grenzen: jouw ouders mogen maximaal 25% afwijken van de marktconforme rente. Wat jouw ouders meer of minder vragen, kan worden beschouwd als verkapte schenking, en bij hogere rentepercentages is de rente niet volledig aftrekbaar.
LET OP: Een eventuele schenking ter compensatie van de hogere rente moet geheel los staan van de rentebetaling. Jij moet de rente dus daadwerkelijk aan jouw ouders betalen om in aanmerking te komen voor renteaftrek. Kwijtschelding van de rente leidt tot niet-aftrekbaarheid!
En dat is gunstig, mogelijk zelfs voor jou en jouw ouders. Als uitgangspunt neem jij de rentetarieven voor vergelijkbare leningen (vergelijk op rentevast periode en aflossingsafspraken). Op grond van de ‘jurisprudentie’, de rechterlijke uitspraken ter zake, mag jij van die rentetarieven 25% afwijken - naar boven en naar beneden - zonder fiscale complicaties.
Als het gaat om een consumptieve, niet-aftrekbare lening voor jou, stel jij de rente natuurlijk naar beneden bij. Jouw ouders ontvangen nog steeds méér rente dan zij op een spaarrekening zouden krijgen, jij betaalt vervolgens aanzienlijk minder rente dan bij een bank. Is de rente aftrekbaar omdat jij de lening gebruikt voor aankoop, onderhoud of verbouwing van de eigen woning, dan dien jij jou te richten naar de hypotheekrente van de bank.
Die hypotheekrente zweeft momenteel rond de 2% bij een rentevast periode van 10 jaar. Dat is in elk geval aanzienlijk meer dan jouw ouders elders voor hun spaargeld krijgen. Bij een spaarrente van 0,5% en een bedrag van € 50.000 levert jouw ouders dat 1,5% ofwel € 750 per jaar extra op.
LET OP: Voor de heffing in box 3 maakt het niet uit of jouw ouders spaargeld bij een bank onderbrengen of zelf uitlenen. In beide gevallen is het een vordering waarover jouw ouders boven de drempel van € 50.000 (2021) per persoon vermogensrendementsheffing betalen.
Familiebankleningen en andere eigenwoningleningen (box 1) die op 31 december 2012 al bestonden, worden niet door de nieuwe regels geraakt. Die overeenkomsten hoeven dus niet aangepast te worden. Bij nieuwe familiebankleningen is de rente alleen aftrekbaar als voldaan is aan de volgende voorwaarden:
1. Op de lening wordt verplicht minimaal annuïtair afgelost. Jij betaalt bij een annuïteitenhypotheek elke maand een vast bedrag aan jouw ouders. Dat vaste bedrag bestaat uit rente en aflossing. In het begin, als nog weinig is afgelost, bestaat het vaste bedrag uit relatief veel rente. Aan het einde van de looptijd bestaat het vaste bedrag voornamelijk uit aflossing.
2. Voor belastingplichtigen met een eigenwoningschuld (EWS) anders dan bij in de wet aangewezen administratieplichtigen zoals een bank, geldt een informatieplicht. Het gaat hier dus bijvoorbeeld om een schuld bij de "eigen" bv of bij een familielid. Deze groep belastingplichtigen moest via een modelformulier bepaalde gegevens over de schuld aan de Belastingdienst verstrekken. Vanaf het belastingjaar 2016 is deze informatieverstrekking opgenomen in de belastingaangifte. De renteaftrek in de aangifte kan alleen worden geclaimd wanneer alle hierop betrekking hebbende vragen zijn beantwoord. De afzonderlijke sanctie van (tijdelijk) verlies van renteaftrek bij het niet tijdig verstrekken van de gevraagde gegevens is daarmee vervallen.
Er is geen verplichting tot aflossing voor eigenwoningleningen die:
voor 2013 zijn ontstaan ter financiering van de aankoop van een eigen woning, op voorwaarde dat er vóór 1 januari 2013 een onherroepelijke getekende schriftelijke koopovereenkomst of koop- aanneemovereenkomst was, of die;
voor 2013 zijn ontstaan ter financiering van onderhoud of verbouwing van een eigen woning, op voorwaarde dat er vóór 1 januari 2013 een onherroepelijke schriftelijke overeenkomst was voor het verrichten van onderhoud en verbouwing en dit onderhoud en de verbouwing in 2013 voltooid werden.
Het is in deze gevallen dus ook mogelijk (een deel van) de financiering te laten verlopen via de familiebanklening ‘oude stijl’, zonder aflossingsverplichting.
Meestal kan jaarlijks tot 10% van een hypotheeklening boetevrij worden afgelost. Heb jij bij een geldverstrekker een hypothecaire lening lopen onder de oude regels, dan kun jij de familiebank ‘oude stijl’ ook gebruiken om de hypotheek (deels) over te nemen: als de eigenwoninglening bij de bank geen verplichte annuïtaire aflossing kende, geldt dat ook voor de vervangende familiebanklening. Zo kunnen ouders en kinderen samen maximaal profiteren van het voordeel dat de familiebanklening biedt.
LET OP: Als een familiebanklening in de plaats komt van (een deel van) de lopende hypotheek, kan de geldgever (meestal de ouders) het best het af te lossen bedrag rechtstreeks overmaken naar de bank waar de bestaande hypotheek is ondergebracht.
Elke familiebanklening kan worden gesloten zonder tussenkomst van een notaris. Daarmee bespaar jij de notariskosten die bij een hypothecaire lening wel hadden moeten worden betaald. Realiseer je echter wel dat jouw ouders meer zekerheid hebben als er ten gunste van hen via de notaris een hypothecaire inschrijving wordt gevestigd. Jouw ouders staan dan sterker ten opzichte van jou, maar ook ten opzichte van andere schuldeisers. Dit werkt dus hetzelfde als bij een bancaire lening. Ook de notariële kosten zijn dan fiscaal aftrekbaar. Wij adviseren een hypothecaire inschrijving.
TIP: Loopt de eigen woning lening deels bij de bank in de vorm van een hypothecaire lening, laat de hypotheek voor de familiebank dan tegen een hoger bedrag vestigen. Tegen de tijd dat er extra onder de familiebankhypotheek moet worden opgenomen - bijvoorbeeld om de resterende schuld bij de bank ineens af te lossen - kan de gang naar de notaris worden overgeslagen. Dat scheelt kosten!
Regelmatig wordt de vraag gesteld of een familiebanklening ook in partjes met gebruikmaking van de jaarlijkse schenkingsvrijstelling kan worden kwijtgescholden. Natuurlijk is dat mogelijk. Laat echter niet méér kwijtschelden dan de vrijstelling. Op die manier wordt de familiebanklening optimaal benut: jij kunt maximaal rente blijven aftrekken in box 1, je hoeft geen schenkingsbelasting te betalen en jouw ouders krijgen op de lening een relatief hoog rendement.